償債高峰期房企資金鏈面臨大(dà)考

06月28日, 2019  |  作者:   |  來源: 償債高峰期房企資金鏈面臨大(dà)考

摘要:償債高峰期房企資金鏈面臨大(dà)考

     5月上旬以來,監管部門數次表态房地産業高杠杆不可持續,涉房貸款監管保持高壓态勢。在此背景下(xià),5月房企融資數據急跌。據同策研究院數據顯示,當月其監測的40家典型上市房企完成融資金額約爲人民币367.99億元,刷新2018年10月的392.65億元,成爲2017年以來監測房企融資金額最低值。這一(yī)數字較4月融資金額環比下(xià)滑52.07%,較今年3月1024.2億元的高點下(xià)滑幅度高達64.07%。

  業内人士表示,我(wǒ)國房地産調控短期内難以放(fàng)松,涉房融資收緊或維持較長時間。當前房企加快境外(wài)發債以補充資金需求,但對于仍處于債務集中(zhōng)償還期的房地産行業來說,境外(wài)融資難以覆蓋其融資需求,房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

  5月房企融資額環比大(dà)降

  有數據顯示,2019年國内房企各類融資持續“井噴”态勢,尤其是3月和4月,房企融資處于高峰,單月融資額均超過2500億元。但自5月起,涉房融資再度大(dà)幅收緊。

  同策研究院最新統計數據顯示,5月房企融資總額繼續大(dà)幅下(xià)滑。5月,40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,環比大(dà)降52.07%,創兩年來月度新低。其中(zhōng),公司債發行總額環比大(dà)降近八成,股權融資總額41.32億元,環比下(xià)跌36.96%。

  作爲房企融資重要渠道的信托融資也大(dà)幅下(xià)滑。用益信托數據顯示,自今年4月開始,房企通過信托渠道融資額度呈現逐月遞減态勢。4月,68家信托公司發行581支房地産集合信托産品,融資885.21億元。5月,房地産行業發行539支信托産品,融資876.8億元,較3月的653個項目、956.17億元融資額,分(fēn)别下(xià)滑了17.5%和8.3%。截至6月24日記者發稿時止,6月68家信托公司發行集合信托281支,融資規模爲667.33億元。

  “從4月開始,房企通過信托渠道每月融資額度呈現逐月遞減态勢。”一(yī)位信托業内人士告訴記者,在監管不斷加碼的大(dà)環境下(xià),未來幾個月房地産類集合信托發行料将繼續“降溫”。

  加速海外(wài)發債“遠水難解近渴”

  當前,市場高度關注負債居高不下(xià)、進入集中(zhōng)還款期的房企,能否如約完成還款。

  WIND統計數據顯示,截至2019年一(yī)季度,136家上市房企中(zhōng)38家房企資産負債率超過80%,占比27.9%,11家資産負債率超過85%。其中(zhōng),*ST華業資産負債率99.18%,魯商(shāng)置業資産負債率94.06%,中(zhōng)南(nán)建設資産負債率91.56%,天津松江資産負債率90.07%。

  WIND統計數據顯示,今年以來,内地房企在海外(wài)已發行了87支債券,合計融資352.14億美元,約合人民币超過2400億元,無論是數量還是規模較去(qù)年均有不小(xiǎo)的增長。去(qù)年同期,内地房企發行了63支海外(wài)債券,累計融資272.65億美元。

  6月,房企出海融資明顯再提速。中(zhōng)原地産統計數據顯示,6月以來,進行海外(wài)融資的房企超過15家,融資總額超過30億美元。6月19日,正榮地産集團有限公司發布公告表示,待若幹完成條件達成後,該公司将發行本金總額爲2億美元的優先永續資本證券,初步分(fēn)派率每年10.25%。6月17日,朗詩綠色集團發行2億美元10.5厘綠色優先票(piào)據,用于現有債務再融資。

  有業内人士表示,海外(wài)融資難以覆蓋房企接下(xià)來數月的融資需求。恒大(dà)研究院報告顯示,2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算,截至2018年底,房地産主要渠道有息負債餘額爲20.3萬億元,在2019年至2021年集中(zhōng)到期,到期規模分(fēn)别爲6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

  恒大(dà)研究院分(fēn)析師夏磊表示,在債務密集到期、銷售下(xià)滑、其他渠道受阻的背景下(xià),房企大(dà)多隻能借新還舊,融資規模上升主要緣于到期債務規模大(dà)幅增加。以信用債爲例,2019年第一(yī)季度合計融資1810億元,同比大(dà)幅增長40.5%,但淨融資規模僅爲574億元,同比下(xià)滑41.6%,這說明房企融資并未有實質性改善。

  爲緩解資金鏈緊張的狀況,近期多家房企出售資産。以今年初經曆股價大(dà)跌的在港上市地産公司陽光100爲例,陽光100中(zhōng)國6月13日發布公告,分(fēn)别向融創、佳兆業出售資産,涉及資金超57億元。今年4月,陽光100中(zhōng)國僅半個月内就兩度出售資産,回籠60億元現金以緩解資金壓力。

  房企急需拓寬标準化融資渠道

  近日有消息稱,監管部門将收緊部分(fēn)房企公開市場融資,包括債券及ABS産品。

  銀保監會5月17日發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工(gōng)作的通知(zhī)》,該通知(zhī)明确要求商(shāng)業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地産融資。5月25日,銀保監會新聞發言人肖遠企公開表示,要堅決避免房地産和金融資産泡沫。6月13日,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示,必須正視一(yī)些地方房地産金融化問題。

  銀行方面對房地産項目信貸投放(fàng)偏謹慎。一(yī)位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示,目前房地産方面該行隻做項目貸款,“且審批權在總行”。有數據顯示,今年前五個月,監管部門針對違規輸血樓市的商(shāng)業銀行開出逾80張罰單,涉及50家分(fēn)支行,受罰銀行從村(cūn)鎮銀行到國有銀行,其中(zhōng)不乏百萬級罰單。據悉,僅4月30日一(yī)天,就有五家銀行因信貸資金違規進入樓市合計被罰210萬元。

  中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉表示,今年前四個月,房企融資密集、成本大(dà)降,大(dà)中(zhōng)型房企基本告别“兩位數”的融資成本,從融資渠道看,多家房企公布的境内外(wài)融資量均明顯增加。但在樓市調控以“穩”爲主的背景下(xià),資金調控必然是重要一(yī)環。同策研究院總監張宏偉表示,中(zhōng)央堅持“房住不炒”的政策定位,決定了涉房貸款大(dà)幅寬松的可能性不大(dà)。

  有業内人士表示,随着地産形勢的發展,規範化、标準化融資是大(dà)勢所趨,下(xià)半年房企融資環境将進一(yī)步趨緊,建議開發企業适應環境變化,在公開市場标準化業務方面多下(xià)功夫。


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