7月12日，國家發改委發布《關于對房地産企業發行外(wài)債申請備案登記有關要求的通知(zhī)》。《通知(zhī)》明确指出，房地産企業發行外(wài)債隻能用于置換未來一(yī)年内到期的中(zhōng)長期境外(wài)債務，這表明房企的外(wài)債發行融資渠道将被進一(yī)步收緊。衆所周知(zhī)，由于房地産企業具有高杠杆運作、投資規模大(dà)、運營周期長的特點，因此房企的融資能力才是其核心競争力，而主要融資方式，包括銀行貸款、債權融資、股權融資、結構化融資、非标融資、其他資金等方式。

    “國有地産企業主要以銀行信貸融資爲主，民營地産企業融資方式較爲多元化。”華泰證券固定收益首席分(fēn)析師張繼強表示，在國有地産企業中(zhōng)，除規模較小(xiǎo)、商(shāng)業地産較多的企業外(wài)，整體以銀行信貸融資爲主，企業的融資成本相對較低、再融資的難度較小(xiǎo)；而民營企業的融資方式比較多元化，由于企業信用資質的差異，導緻民營企業通過單一(yī)渠道實現融資的可能性較小(xiǎo)，銀行貸款、境内債券、境外(wài)債券、非标爲适用于不同民營企業的融資渠道。

    對于銀行信貸融資，張繼強表示，目前銀行貸款占全國房地産開發資金來源10%以上。銀行貸款主要包括房地産開發貸款、并購貸款及拆遷貸款三種，房地産開發貸款用于房地産的建設，房屋銷售回款是開發貸的還款來源。

    另外(wài)，境内債券融資和境外(wài)債券融資也是房地産重要的融資渠道之一(yī)。張繼強分(fēn)析稱，對于境内發債，由于公開市場債券缺乏抵押品擔保，投資者對于地産企業的信用資質要求較高，不同資質房企之間的融資成本差異較大(dà)。2015年，随着房地産企業陸續被允許在銀行間市場發行債券，地産債發行量實現翻番；2016年10月，随着上交所、深交所發布《關于實行房地産、産能過剩行業公司債券分(fēn)類監管的函》，嚴格控制公司債發行及發行資金用途，地産債發行規模銳減。

    張繼強還表示，境外(wài)債券目前發行的境外(wài)債是以美元債爲主。随着2015年境内企業海外(wài)發債由審批制轉爲備案制，房地産企業在境外(wài)融資規模出現顯著增加；2018年在國内金融嚴監管，規範表外(wài)融資的背景下(xià)，也随着中(zhōng)資美元債市場的發展，房地産企業加大(dà)海外(wài)融資規模。

    “從這兩年房企資金到位情況看，房屋銷售帶來的資金回籠大(dà)概占所有資金的30%，而貸款本身大(dà)概占據30%，剩下(xià)的則是自籌和外(wài)部融資，而債券融資比重或在10%左右的水平，其他私募資金的占比會低于10%。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    嚴躍進認爲，防範金融風險、積極去(qù)杠杆和查處違規資金，是當前融資環境收緊的一(yī)個很重要導向，而融資政策收緊，尤其是融資額度減少，自然會增加房企的融資成本。另外(wài)，從資金錯配等角度看，債券融資往往容易形成“發新債償舊債”的模式，後續若是存在此類期限上的不對等，那麽适當增加更長周期的融資也是有必要的。

    值得一(yī)提的是，2019年上半年房地産債券到期僅達513億元，而下(xià)半年将達到2306億元。中(zhōng)信建投證券研究發展部宏觀固收首席分(fēn)析師黃文濤表示，房地産債券到期壓力，總體将延後至2021年。根據年度數據顯示，存量房地産債券到期高峰在2021年，達到7158億元，而半年償付高峰在2021年下(xià)半年，達到3622億元。不過，存量房地産債到期壓力在2025年以後大(dà)幅減弱。

    展望未來，嚴躍進表示，由于信托融資和公司債目前是已經有所收緊，而股權融資等相對而言管控會少一(yī)點，因此，後續房地産企業在債權融資方面會相對保守一(yī)些，而股權融資比例會有所增加。